二、房地產(chǎn)行業(yè)資訊
6月16日，中交地產(chǎn)股份有限公司（*ST中地）發(fā)布《重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報告書（草案）》，宣布擬以1元價格將其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
。交易涵蓋51家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控參股權(quán)、應(yīng)收款項及負(fù)債
，旨在剝離虧損嚴(yán)重的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)
，聚焦物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)
。2024年
，中交地產(chǎn)營收183億元
，同比下降44.6%
，凈虧損51.8億元，凈資產(chǎn)-35.8億元
，因資不抵債被實施退市風(fēng)險警示
。此次交易旨在降低89.75%的高資產(chǎn)負(fù)債率，緩解超200億元到期債務(wù)壓力
，力爭“保殼”
。交易完成后，中交地產(chǎn)將轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營
，2024年物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入7.28億元
，同比增長56.82%。
【評論】中交地產(chǎn)以1元價格剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，是其在資不抵債與退市風(fēng)險雙重壓力下的“斷臂求生”之舉
。2024年巨虧51.8億元、資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.75%
，反映了房地產(chǎn)市場低迷對高杠桿房企的致命沖擊
。向控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓重資產(chǎn)
，既能迅速降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，又為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型騰出空間
，物業(yè)管理業(yè)務(wù)56.82%的增長顯示了潛在盈利點
。然而，1元交易引發(fā)市場爭議
，被質(zhì)疑為“甩包袱”
，母公司接盤的財務(wù)壓力不容忽視。輕資產(chǎn)模式的盈利能力短期內(nèi)難以彌補地產(chǎn)業(yè)務(wù)缺口
，轉(zhuǎn)型面臨人才
、市場拓展等挑戰(zhàn)。結(jié)合此前恒大113億元不良資產(chǎn)包出售及萬科495億元巨虧
，行業(yè)風(fēng)險仍在擴散
。未來，中交地產(chǎn)需借助中交集團(tuán)資源
，加速輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)布局
，同時完善交易合規(guī)性披露，以重塑市場信心
，力爭擺脫退市陰影
。
（一）2021年 ，
中迪投資7114.48萬股股份因債權(quán)糾紛（債權(quán)方為中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司）被司法凍結(jié)并公開拍賣 。首次拍賣中，成都眾興以5.85億元競得但未按期補齊余款
，構(gòu)成“悔拍”
，3000萬元保證金被沒收，1億元已繳拍賣款被法院退還
。第二次拍賣以2.55億元成交
，較首次低3.3億元。長城資產(chǎn)對法院退還1億元的決定提出執(zhí)行異議
，并要求追繳3.3億元差價
，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第22條及《拍賣法》第39條
，認(rèn)為原買受人應(yīng)補足差價
。法律專家表示，若能證明成都眾興與第二次競買人廣東潤鴻存在惡意串通
，追繳訴求可能獲支持
，但股權(quán)價值波動大，追繳合理性需法院進(jìn)一步認(rèn)定
。
【評論】長城資產(chǎn)追繳3.3億元拍賣差價及對法院退還1億元拍賣款提出異議，凸顯了不良資產(chǎn)處置中司法拍賣的復(fù)雜性與風(fēng)險
。《拍賣法》與最高法相關(guān)規(guī)定為追繳差價提供了法律依據(jù)
，但成都眾興“悔拍”后法院退還1億元的決定引發(fā)爭議
，可能削弱長城資產(chǎn)的債權(quán)回收能力。股權(quán)價值波動大
、惡意串通認(rèn)定的高門檻使得追繳訴求面臨不確定性
。結(jié)合長城資產(chǎn)2022年巨虧453億元及房地產(chǎn)領(lǐng)域高風(fēng)險敞口（2021年房地產(chǎn)業(yè)投資占比25.86%），此次“踩雷”事件進(jìn)一步暴露了AMC在不良資產(chǎn)處置中的估值與風(fēng)控挑戰(zhàn)
。未來
，長城資產(chǎn)需優(yōu)化盡調(diào)與定價機制，借助司法與市場化手段提升回收效率
，同時監(jiān)管部門應(yīng)完善拍賣規(guī)則
，平衡債權(quán)人權(quán)益與程序公平，助力金融風(fēng)險化解
。
（二）6月18日，中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司發(fā)布公告，宣布總裁梁強離任，其總裁職責(zé)即日起由董事長張衛(wèi)東代為履行，直至新任總裁到任。據(jù)財新報道，梁強已于6月13日履新中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司黨委書記，并即將擔(dān)任總裁。此前，梁強自2022年10月起擔(dān)任中國信達(dá)總裁，曾在中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司及中國東方資產(chǎn)管理公司任職 。2025年一季度
，中國信達(dá)實現(xiàn)營收178.92億元
，同比下降2.25%
，歸母凈利潤17.39億元，同比下降33.76%
，顯示業(yè)績承壓
。
【評論】梁強從中國信達(dá)總裁轉(zhuǎn)任中國東方資產(chǎn)黨委書記并即將執(zhí)掌總裁，標(biāo)志著中國四大AMC高管層再度迎來重要調(diào)整 。作為不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域的資深人士
，梁強在信達(dá)期間推動了房地產(chǎn)等高風(fēng)險項目的盤活（如“蘇系黑馬”項目），其履新東方資產(chǎn)或?qū)楹笳咦⑷胄碌膽?zhàn)略活力
。然而
，信達(dá)一季度營收與凈利潤雙降
，反映了房地產(chǎn)行業(yè)低迷對AMC盈利能力的持續(xù)挑戰(zhàn)。張衛(wèi)東暫代總裁職責(zé)
，確保了管理層的平穩(wěn)過渡
，但新總裁人選的確定將是市場關(guān)注的焦點。結(jié)合
中央?yún)R金2024年接管四大AMC股權(quán)的背景 ，未來AMC間的業(yè)務(wù)協(xié)同與資源整合可能進(jìn)一步加深
。梁強的跨公司調(diào)動也提示行業(yè)需在風(fēng)險防控與業(yè)務(wù)創(chuàng)新間尋求平衡，以應(yīng)對復(fù)雜經(jīng)濟環(huán)境下的不良資產(chǎn)處置壓力
。
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