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浙商資產(chǎn)研究院《不良資產(chǎn)行業(yè)周報》（第234期）

發(fā)布時間： 2022年11月28日 11:52

本期要點：

一

、政策動態(tài)

（一）央行和銀保監(jiān)會據(jù)報推出16條舉措平穩(wěn)支持房地產(chǎn)市場

（二）全國不動產(chǎn)將統(tǒng)一登記查詢

（三）蘭州官宣剛兌城投債

二、行業(yè)訊息

（一）橡樹處置恒大資產(chǎn)

（二）三大AMC折戟中南建設

（三）龍光集團被境外債權人提出清盤呈請

來源：浙商資產(chǎn)研究院

一

、政策動態(tài)

（一）央行和銀保監(jiān)會據(jù)報推出16條舉措平穩(wěn)支持房地產(chǎn)市場

據(jù)媒體報道

，監(jiān)管部門本周五下發(fā)《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》
，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序
、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置
、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調(diào)整部分金融管理政策
、加大住房租賃金融支持力度6個方面，共16條具體措施
。

重點內(nèi)容包括堅持“兩個毫不動搖”

，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁
，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期
，鼓勵金融機構依法自主協(xié)商延期還本付息和切實保護延期貸款的個人征信權益以及鼓勵金融機構按照市場化
、法治化原則
，為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持等
。

評論：目前國內(nèi)監(jiān)管政策正在對房地產(chǎn)企業(yè)進行更加積極的松綁，金融機構開始對房地產(chǎn)的表內(nèi)和表外融資提供便利

，對于存量融資展期表現(xiàn)出更高的寬容度
，鼓勵房地產(chǎn)鏈條上各級參與者的融資活動
。但是國內(nèi)基本面改善還需要其他方面的放松
，預計房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)，但是繼續(xù)增長潛力較弱。

（二）全國不動產(chǎn)將統(tǒng)一登記查詢

近日

，中華人民共和國自然資源部發(fā)布關于《不動產(chǎn)登記法》（征求意見稿）公開征求意見的公告
，該征求意見稿若正式通過并實施，對于不良資產(chǎn)行業(yè)存在重大利好
，新法將在辦事便捷以及效率問題存在著極大的改進
。或許在不久的某一天
，不良資產(chǎn)從業(yè)者就可以足不出戶對不良債權涉及抵押、查封以及其他資產(chǎn)進行全面盤查
，第一時間對擬收購債權進行精確的估值定價
。

評論：新法實施后，全國不動產(chǎn)信息與個人信息建立全量映射

，不良資產(chǎn)從業(yè)者不需要辛苦查詢資產(chǎn)線索，全國統(tǒng)一平臺就能夠提供準確信息
。不過從另一個角度來看
，該信息平臺消除了信息不對稱
，讓不良資產(chǎn)市場更加透明
，原先依靠信息差賺取勾兌收益的機構會退出行業(yè)，倒逼從業(yè)者深化資產(chǎn)運營能力
。

（三）蘭州官宣剛兌城投債

11月7日，甘肅人大網(wǎng)發(fā)布了《甘肅省人民政府關于全省金融工作情況的報告》

，報告中提到要“牢牢守住了不發(fā)生區(qū)域性系統(tǒng)性金融風險的底線”。其中報告第3條中提到“加強債券市場風險監(jiān)測預警
，對重點發(fā)債企業(yè)逐筆督促落實償債資金來源
，對存在兌付風險的到期債券，第一時間進行預警并介入處置
，確保所有債券均按期足額兌付。特別是持續(xù)深入開展蘭州建投風險處置化解工作
，確保蘭州建投公開市場債券剛性兌付
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評論：從蘭州人大公告信息可以看出

，地方風險已經(jīng)從縣域
、地市
，蔓延到省會和省級
。地方政府債務受累于紓困地方企業(yè)，財政赤字不斷擴大導致政府信用透支
，目前的意志是剛兌城投債不存在預算約束。

二

、行業(yè)資訊

（一）橡樹處置恒大資產(chǎn)

11月6日晚間

，中國恒大公告稱
，公司已接到資產(chǎn)接管人通知
，所涉及的質(zhì)押標的資產(chǎn)，即直接持有該項目的相關附屬公司股權及公司間負債
，已被資產(chǎn)接管人以約6.369億美元出售
。此次出售所得款項將用于償還恒大在該項目的財務義務。中國恒大預計
，該項目將錄得約7.7億美元的虧損。上述中國恒大提到的被資產(chǎn)接管人出售的資產(chǎn)是位于中國香港元朗的一塊擬用于住宅的未開發(fā)土地
。據(jù)了解
，恒大香港元朗項目的資產(chǎn)接管人，是美國不良資產(chǎn)管理企業(yè)橡樹資本
。

此外

，深圳公共資源交易中心11月11日上線了一則新的土地轉讓信息
，受轉讓人委托以掛牌方式公開轉讓位于南山深灣片區(qū)的T208-0054宗地使用權
、地上建筑物、附著物
，該地塊為商業(yè)服務業(yè)用地，轉讓起始價約為75.4億元
，競買保證金約為8億元
。

評論：橡樹是外資投資機構中專注不良資產(chǎn)的專業(yè)機構

，在公告中橡樹作為資產(chǎn)接管人處置項目，回現(xiàn)后用于償付恒大的債務
。顯然橡樹公司作為處置服務商配合恒大進行縮表
。但是從公告可以看出項目退出同時錄入巨幅虧損，這可能是當前現(xiàn)實的市場反饋
，因此大型房地產(chǎn)企業(yè)的紓困仍應當以債務置換為主
，資產(chǎn)變現(xiàn)可能會導致虧損暴露
。

（二）三大AMC折戟中南建設

11月7日晚間

，千億房企中南建設發(fā)布公告稱，由于市場調(diào)整
、行業(yè)非良性循環(huán)等原因，暫不支付公司全資子公司HZID去年發(fā)行的美元票據(jù)利息
。在此之前
，中國華融、中國信達以及江蘇資產(chǎn)均向中南建設伸出援手
，其也成為被AMC紓困最多的房企，卻依然宣告了違約
。

評論：中南建設目前的債務困難體現(xiàn)在美元票據(jù)支付

，雖然三家AMC都折戟
，但是外部宏觀環(huán)境難以對抗
。通常公開信用產(chǎn)品的違約比較難控制，因為交易對手分散并且難以溝通聯(lián)系
，而外幣公開信用產(chǎn)品則更加難以影響債權人，這也是中南建設的困局所在
。疊加人民幣貶值形成的匯兌損失
，局勢更加困難。

（三）龍光集團被境外債權人提出清盤呈請

11月7日晚間

，龍光集團發(fā)布公告稱，公司及公司兩家全資附屬公司收到呈請人CiticorpInternationalLimited(花旗國際)向開曼群島大法院及香港高等法院的清盤呈請
。龍光集團表示
，將與公募債境外債權人的債權人小組及其財務顧問繼續(xù)進行友好磋商
，以期盡快就整體債務管理方案達成一致意見
。“公司有信心盡快推進整體債務管理方案
，同時保持正常生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定
，確保最大程度保障各利益相關方的利益?div id="d48novz" class="flower left">
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。

評論：近期境外債權人對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)頗為苛刻

，這背后有兩層原因
，一方面人民幣貶值導致境外債實質(zhì)杠桿提升風險增加，另一方面國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)基本面劣化迅速
，境外債權人希望保全自身權益。


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